Warto znać kilka zasad dotyczących systemu ksiąg wieczystych, gdyż życie może zmusić nas do skorzystania z nich (np. przy kredycie hipotecznym, przy odziedziczonym spadku, przy zakupie nieruchomości czy mieszkania od dewelopera, itp).
Ustanowienie hipoteki samemu czy przez notariusza?
Wniosek o ustanowienie hipoteki można złożyć w dowolnym momencie. W przypadku nowej nieruchomości (kupno mieszkania od dewelopera) najlepiej złożyć go jak najszybciej, gdyż wówczas sąd może rozpatrzyć wniosek o wpisanie hipoteki wraz z wnioskiem o założenie KW.
Jeśli podpisujemy akt notarialny kupna nieruchomości u notariusza i jeśli złożymy ten wniosek do miesiąca po podpisania aktu, oba wnioski powinny być rozpatrzone razem. Każdy ma prawo zapoznać się z treścią księgi wieczystej, ale w obecności pracownika sądu.
Do każdej księgi dołączone są akta. Jednak akta księgi może przeglądać osoba mająca interes prawny.
Każda nieruchomość wpisana do księgi wieczystej ma: stan własności i stan obciążenia.
Czyli np. kupując jakąś nieruchomość powinniśmy sprawdzić jej stan, by uniknąć dalszych kłopotów.
Jeśli chcemy zakwestionować niezgodność wpisu w księdze wieczystej ze stanem faktycznym możemy to zrobić tylko w drodze procesu cywilnego.
Kolejna bardzo ważna uwaga.
Jeśli kupujemy nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako jej właściciel stajemy się automatycznie jej właścicielem.
Jeśli chcemy ustanowić hipotekę na rzecz banku, nie musimy udawać się do notariusza. Wpisu w księdze wieczystej dokonujemy w oparciu o dokumenty bankowe. W celu ustanowienia hipoteki na rzecz banku, musimy złożyć przed jego pracownikiem oświadczenie o ustanowienie hipoteki. Bank sporządzi na jego podstawie własne oświadczenie, zawierające dane dotyczące zabezpieczanej wierzytelności, daty spłaty kredytu, nieruchomości która ma zostać obciążona. Oświadczenie banku musi dokładnie wskazywać nieruchomość (mieszkanie), które ma zostać obciążone.
W przypadku odrębnej własności lokalu hipotekę ustanawia się na tym prawie.
Należy przed złożeniem wniosku dokładnie przeczytać oświadczenie banku i ewentualnie żądać od niego naniesienia poprawek. Takie oświadczenie zawierające podpisy 2 pracowników banku i pieczęć banku zastępuje akt notarialny. Do wniosku o wpis hipoteki należy załączyć oba oświadczenia: nasze i banku.
Brak któregokolwiek z nich stanowi o braku wniosku i naraża nas na oddalenie wpisu i przepadek opłaty.
Drugim dokumentem przy ustanowieniu hipoteki jest umowa kredytowa.
Wpisu hipoteki możemy dokonać bezpośrednio przy zakładaniu księgi wieczystej. Wydziały ksiąg wieczystych akceptują sytuację, gdy wnioskodawca jednym wnioskiem chce założenia księgi wieczystej i wpisu hipoteki.
I jeszcze jedno – część banków oferuje załatwienie formalności w KW w imieniu klienta. Bank jest uczestnikiem postępowania (ma interes we wpisie hipoteki), działa samodzielnie i nie wymaga pełnomocnictwa od nas jako właścicieli nieruchomości do dokonania wpisu.
I trzecia forma to zlecenie wpisu notariuszowi.
Ustanowienie hipoteki w formie aktu notarialnego oznacza dla nas, że jesteśmy zwolnieni z obowiązku samodzielnego składania wniosku oraz opłaty podatku od ustanowienia hipoteki.
Wniosek notariusza zastąpi nasz wniosek. Niestety w tym przypadku wiąże się to z dodatkową opłatą notarialną w wysokości, która zależy od wysokości ustanawianej hipoteki.
