Stopa dyskontowa a nieruchomości

Marzec 15
09:38 2012
Oceń ten artykuł

Każdy kto ma wykształcenie ekonomiczne wie, że stopa dyskontowa służy do obliczenia obecnej wartości spodziewanych przyszłych przepływów pieniężnych. Wie również, że z każdą inwestycją wiąże się bezpośrednio zasada zmiennej wartości pieniądza w czasie, która jest wynikiem działania czterech następujących czynników: spadku siły nabywczej; możliwości powiększania kapitału poprzez inwestowanie; występowania ryzyka oraz preferowania bieżącej konsumpcji przez człowieka. Bo złotówka, którą dysponujemy dzisiaj ma inną wartość niż ta, którą będziemy dysponować za kilka lat. Na wartość pieniądza wpływa inflacja. Aby ustrzec się przed spadkiem wartości pieniądza należy go zainwestować. Najprostszą formą inwestycji jest lokata bankowa. Obliczanie przyszłej wartości pieniądza na podstawie obecnej wartości pieniądza nazywa się kapitalizacją. Dyskontowanie to proces obliczania obecnej wartości pieniędzy, które możemy zarobić (lub stracić) w przyszłości. Koncepcja dyskontowania wynika z tego, że ludzie wolą uzyskiwać większe korzyści teraz, a straty ponosić w jak najodleglejszej przyszłości. W zależności od źródła pochodzenia pieniędzy stopa dyskontowa może być różna. Jeżeli pieniądze na inwestycje pochodzą z kredytu bankowego, to stopa dyskontowa powinna równać się stopie oprocentowania kredytu bankowego; jeżeli zaś pieniądze pochodzą z własnych źródeł to stopa dyskonta powinna być równa stopie zysku. Stopa zysku powinna zostać określona przy uwzględnieniu stopy inflacji, jeżeli stopa zysku jest mniejsza od oprocentowania kredytu bankowego, to przedsięwzięcie jest nieopłacalne.
Ciekawym i ważnym zagadnieniem jest metodyka określania stopy dyskontowej dla potrzeb analizy opłacalności zakupu nieruchomości przez indywidualnego inwestora. Stopa dyskontowa powinna pomóc nam udzielić odpowiedzi na pytanie jak każdy z czterech wcześniej wymienionych czynników wpływa na wartość bieżącą przyszłych, spodziewanych dochodów. W przypadku analizy opłacalności dla potrzeb indywidualnego inwestora zadaniem osoby dokonującej analizę jest oszacowanie stopy dyskontowej, biorąc pod uwagę m.in. takie czynniki, jak: koszt kapitału własnego inwestora; koszt kapitału obcego, niezbędnego do sfinansowania inwestycji; rentowność alternatywnych inwestycji; poziom rynkowych stóp zwrotu z porównywalnych inwestycji; indywidualną ocenę ryzyka związanego z daną inwestycją czy skłonność inwestora do ryzyka. Ponieważ różni inwestorzy w odmienny sposób mogą oceniać wartość różnego rodzaju inwestycji, stopy dyskontowe służące wycenie tej samej nieruchomości dla różnych inwestorów mogą się różnić. Natomiast w przypadku wyceny nieruchomości zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości rynkowej, którą w uproszczeniu można zdefiniować jako przewidywaną cenę możliwą do uzyskania na rynku w drodze wolnorynkowej transakcji zawartej pomiędzy niezależnymi od siebie stronami umowy. Tradycyjny sposób dyskontowania faworyzuje wybory korzystne dla obecnego pokolenia. Logika dyskontowania pozwala na ponoszenie w przyszłości dużych strat w imię bieżących korzyści. Zakłada się, że przyszłe pokolenia lepiej i taniej poradzą sobie z problemami, ponieważ będą miały do dyspozycji lepsze technologie, a poza tym będzie im się o wiele lepiej powodziło.